Kontrak konstruksi dan jasaConstruction and service contracts

Proyek konstruksi melibatkan banyak pihak, nilai besar, dan waktu panjang. Perubahan desain, cuaca, kenaikan harga material, dan keterlambatan pembayaran hampir selalu terjadi. Kontrak yang baik tidak mencegah semua masalah, tetapi memberi cara yang jelas untuk menanganinya. Jasa pembuatan kontrak konstruksi dan kontrak jasa membantu pemilik proyek, kontraktor, maupun subkontraktor menyusun kontrak yang dapat dijalankan di lapangan.

Dasar hukum kontrak konstruksi

UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi, sebagaimana diubah melalui UU 6/2023 tentang Cipta Kerja, mengatur bahwa hubungan kerja antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi dituangkan dalam kontrak kerja konstruksi. Undang-undang ini menyebut sejumlah unsur yang paling sedikit harus dimuat, antara lain para pihak, rumusan pekerjaan, masa pertanggungan, hak dan kewajiban, penggunaan tenaga kerja konstruksi, cara pembayaran, wanprestasi, penyelesaian perselisihan, pemutusan kontrak, keadaan memaksa, kegagalan bangunan, pelindungan pekerja, pelindungan terhadap pihak ketiga, aspek lingkungan, serta jaminan atas risiko yang timbul.

Penyedia jasa konstruksi juga harus memiliki perizinan berusaha dan sertifikat badan usaha yang sesuai dengan klasifikasi dan kualifikasi pekerjaannya. Memeriksa hal ini adalah langkah awal sebelum kontrak ditandatangani.

Bentuk kontrak berdasarkan cara pembayaran

• Harga satuan: pembayaran berdasarkan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.
• Lumsum: harga pasti untuk seluruh pekerjaan dalam batas ruang lingkup tertentu.
• Gabungan lumsum dan harga satuan.
• Rancang dan bangun, ketika penyedia jasa juga bertanggung jawab atas desain.

Pilihan bentuk kontrak menentukan siapa yang menanggung risiko perubahan volume dan harga.

Klausul yang paling sering menjadi sumber sengketa

Ruang lingkup dan dokumen kontrak

Gambar, spesifikasi teknis, rencana anggaran, dan jadwal harus dilampirkan dan disusun urutan prioritasnya bila terjadi pertentangan antar-dokumen.

Pekerjaan tambah dan kurang

Atur siapa yang berwenang memerintahkan perubahan, bagaimana harga dihitung, dan bahwa perubahan harus tertulis sebelum dikerjakan.

Termin pembayaran

Kaitkan termin dengan progres yang terukur, tentukan cara verifikasi, retensi, dan batas waktu pembayaran setelah tagihan disetujui.

Waktu pelaksanaan dan keterlambatan

Atur denda keterlambatan dengan batas maksimal, alasan perpanjangan waktu, dan prosedur pengajuannya.

Jaminan

Jaminan uang muka, jaminan pelaksanaan, dan jaminan pemeliharaan, beserta syarat pencairannya.

Serah terima dan masa pemeliharaan

Kriteria serah terima pertama, daftar kekurangan, masa pemeliharaan, dan serah terima akhir.

Pemutusan kontrak

Alasan, tahapan peringatan, penilaian pekerjaan yang sudah dilaksanakan, dan pengambilalihan lokasi.

Kegagalan bangunan dan masa pertanggungan

Undang-undang jasa konstruksi mengenal tanggung jawab atas kegagalan bangunan dalam jangka waktu tertentu setelah serah terima akhir, sesuai umur konstruksi yang direncanakan. Kontrak sebaiknya mencantumkan masa pertanggungan ini secara tegas, termasuk cara pemberitahuan bila ditemukan kerusakan dan mekanisme penilaian oleh ahli. Hal ini berbeda dengan masa pemeliharaan yang biasanya lebih singkat.

Bagi pemilik proyek, pastikan juga ada kewajiban asuransi selama pelaksanaan pekerjaan, misalnya asuransi semua risiko konstruksi, dan siapa yang menanggung premi serta risiko yang tidak tertanggung.

Kontrak jasa non-konstruksi

Untuk jasa seperti konsultan, perawatan gedung, kebersihan, keamanan, atau teknologi informasi, prinsipnya serupa: ruang lingkup yang rinci, standar layanan yang terukur, mekanisme laporan, dan konsekuensi bila standar tidak tercapai. Bila jasa melibatkan tenaga kerja di lokasi pengguna jasa, perhatikan pula ketentuan alih daya dan K3.

Kesalahan umum

• Pekerjaan tambah diperintahkan lisan di lapangan tanpa adendum.
• Gambar kerja dan spesifikasi tidak dilampirkan.
• Denda keterlambatan tanpa batas maksimal.
• Kontraktor tidak memiliki klasifikasi yang sesuai.
• Tidak ada mekanisme penyesuaian harga untuk proyek jangka panjang.
• Subkontrak tidak selaras dengan kontrak induk.

Alur kerja jasa pembuatan kontrak konstruksi

1. Pemahaman proyek. Kami mempelajari jenis pekerjaan, nilai, jadwal, dan pembagian risiko yang diinginkan.
2. Pemeriksaan legalitas penyedia jasa dan kewenangan para pihak.
3. Penyusunan atau telaah kontrak beserta lampiran dan format berita acara.
4. Negosiasi dengan pihak lain.
5. Pendampingan administrasi kontrak selama proyek, misalnya penyusunan adendum dan surat klaim, bila diperlukan.

Durasi dan faktor biaya

Waktu penyusunan bergantung pada nilai dan kerumitan proyek, kelengkapan dokumen teknis, dan jumlah pihak. Biaya jasa dipengaruhi jenis kontrak, kebutuhan dwibahasa untuk pihak asing, kebutuhan subkontrak yang selaras, dan cakupan pendampingan selama proyek berjalan.

Tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu Anda menyusun kontrak konstruksi dan kontrak jasa yang jelas pembagian risikonya serta mudah dijalankan di lapangan.