Perjanjian jual beli, sewa-menyewa, dan pengadaanSale, lease and procurement agreements

Jual beli, sewa-menyewa, dan pengadaan adalah transaksi paling sehari-hari dalam bisnis: membeli bahan baku, menyewa gudang atau kantor, memesan mesin, atau mengadakan layanan kebersihan. Karena terasa rutin, perjanjiannya sering dibuat seadanya. Jasa pembuatan perjanjian jual beli, sewa, dan pengadaan membantu Anda menyusun kontrak yang tegas soal barang, waktu, uang, dan risiko.

Dasar hukum yang perlu dipahami

Jual beli dan sewa-menyewa diatur dalam KUHPerdata. Jual beli terjadi ketika para pihak sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harga belum dibayar. Sewa-menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa. Syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata berlaku untuk semuanya.

Untuk jual beli tanah dan bangunan, berlaku ketentuan pertanahan: peralihan hak atas tanah harus dibuat dengan akta PPAT. Perjanjian pengikatan jual beli dapat dibuat lebih dulu, tetapi bukan pengganti akta PPAT.

Perjanjian jual beli barang

• Spesifikasi barang yang rinci, termasuk standar mutu dan toleransi.
• Harga, mata uang, pajak, dan mekanisme perubahan harga untuk kontrak jangka panjang.
• Penyerahan: tempat, waktu, dan siapa menanggung biaya pengiriman.
• Peralihan risiko: kapan risiko kerusakan atau kehilangan berpindah ke pembeli.
• Pemeriksaan dan penerimaan, termasuk tenggat untuk mengajukan keberatan atas cacat.
• Garansi dan kewajiban memperbaiki atau mengganti.
• Keterlambatan dan denda.
• Retensi kepemilikan sampai harga lunas, bila disepakati.

Perjanjian sewa-menyewa

Perjanjian sewa gedung, ruko, gudang, atau kendaraan memerlukan perhatian khusus pada:

• Objek sewa lengkap dengan alamat, luas, dan bukti kepemilikan pemberi sewa.
• Jangka waktu, opsi perpanjangan, dan penyesuaian harga sewa.
• Pembayaran dan uang jaminan, serta kapan jaminan dikembalikan.
• Pemeliharaan dan perbaikan: mana yang menjadi beban penyewa dan mana beban pemilik.
• Renovasi dan nasib bangunan tambahan saat sewa berakhir.
• Penggunaan sesuai peruntukan dan perizinan usaha di lokasi tersebut.
• Peralihan kepemilikan objek sewa selama masa sewa.
• Pengakhiran lebih awal dan kompensasinya.

Kontrak pengadaan barang atau jasa

Pengadaan antar-swasta biasanya melalui permintaan penawaran, evaluasi vendor, lalu kontrak. Kontrak pengadaan yang baik memuat ruang lingkup, standar layanan, jadwal, mekanisme serah terima, pembayaran bertahap berdasarkan pencapaian, jaminan pelaksanaan, serta hak audit. Untuk pengadaan oleh instansi pemerintah, berlaku ketentuan pengadaan barang/jasa pemerintah yang memiliki dokumen dan prosedur tersendiri.

Klausul penyelesaian sengketa yang praktis

Untuk transaksi rutin, penyelesaian melalui musyawarah, lalu mediasi, kemudian pengadilan negeri di wilayah yang disepakati biasanya sudah memadai. Untuk transaksi bernilai besar atau dengan pihak asing, arbitrase dapat dipertimbangkan karena prosesnya tertutup dan putusannya final. Apa pun pilihannya, tuliskan dengan jelas lembaga dan tempatnya, agar tidak timbul perdebatan baru saat sengketa terjadi.

Tambahkan pula kewajiban tetap melaksanakan bagian kontrak yang tidak disengketakan, sehingga pasokan atau layanan tidak berhenti total selama perselisihan.

Kesalahan umum

• Spesifikasi hanya merujuk penawaran vendor yang bisa berubah.
• Tidak mengatur kapan risiko berpindah, sehingga sengketa muncul saat barang rusak di perjalanan.
• Uang jaminan sewa tidak jelas syarat pengembaliannya.
• Pemberi sewa ternyata bukan pemilik atau tidak berwenang menyewakan.
• Penyewa merenovasi tanpa izin tertulis.
• Kontrak pengadaan tanpa kriteria serah terima yang terukur.
• Tidak memeriksa apakah lokasi sewa sesuai peruntukan untuk kegiatan usaha.

Alur kerja jasa pembuatan perjanjian jual beli dan sewa

1. Pengumpulan informasi transaksi dan dokumen pendukung, misalnya sertifikat, spesifikasi, atau penawaran vendor.
2. Uji tuntas sederhana, seperti memeriksa identitas dan kewenangan pihak lawan dan status objek.
3. Penyusunan atau telaah draf dengan catatan risiko.
4. Negosiasi dan finalisasi.
5. Koordinasi dengan notaris atau PPAT bila transaksi memerlukan akta otentik.

Durasi dan faktor biaya

Perjanjian sederhana dapat diselesaikan dalam beberapa hari kerja. Transaksi bernilai besar atau melibatkan tanah dan bangunan memerlukan waktu lebih lama karena ada pemeriksaan dokumen. Biaya jasa dipengaruhi nilai dan kerumitan transaksi, kebutuhan uji tuntas, kebutuhan dwibahasa, dan jumlah putaran negosiasi. Biaya notaris atau PPAT dan pajak transaksi dibayar terpisah.

Tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu Anda menyusun perjanjian jual beli, sewa-menyewa, dan pengadaan yang jelas soal barang, waktu, pembayaran, dan risiko.