Pendampingan pengurusan dan peningkatan hak atas tanahLand title registration and upgrades

Masih banyak tanah di Indonesia yang belum bersertifikat dan hanya dibuktikan dengan girik, petok D, letter C, atau surat keterangan dari desa. Ada pula rumah yang sertifikatnya berupa hak guna bangunan dengan jangka waktu terbatas, padahal pemiliknya perorangan WNI yang berhak atas hak milik. Jasa pengurusan sertifikat tanah membantu Anda mendaftarkan tanah untuk pertama kali, meningkatkan hak menjadi hak milik, dan menyelesaikan kendala administrasi di kantor pertanahan sehingga kepemilikan Anda tercatat dengan kuat.

Mengapa sertifikat penting

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria memerintahkan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah juga menegaskan arah agar bukti lama penguasaan tanah segera didaftarkan. Sertifikat merupakan alat bukti yang kuat, memudahkan jual beli dan pewarisan, dan diperlukan bila tanah akan dijadikan jaminan kredit di bank.

Jenis jasa pengurusan sertifikat tanah yang umum dibutuhkan

Pendaftaran tanah pertama kali

Untuk tanah yang belum pernah bersertifikat, misalnya tanah bekas hak adat yang dibuktikan dengan girik atau letter C. Prosesnya meliputi pembuktian riwayat penguasaan, pengukuran, pengumuman data, hingga penerbitan sertifikat.

Peningkatan hak guna bangunan menjadi hak milik

Banyak rumah dari pengembang bersertifikat HGB. Perorangan WNI dapat mengajukan perubahan menjadi hak milik untuk rumah tinggal dengan memenuhi syarat yang berlaku, sehingga tidak perlu lagi memperpanjang hak secara berkala.

Perpanjangan dan pembaruan hak

Untuk HGB atau hak pakai yang jangka waktunya akan atau sudah berakhir, termasuk milik badan usaha.

Pemecahan, penggabungan, dan penggantian sertifikat

Pemecahan untuk dijual sebagian atau dibagi waris, penggabungan beberapa bidang, dan penggantian sertifikat yang rusak atau hilang.

Alur umum pendaftaran pertama kali

1. Pemeriksaan bukti lama. Girik, letter C, akta jual beli lama, atau surat keterangan riwayat tanah dari desa atau kelurahan.
2. Pengumpulan keterangan penguasaan. Surat pernyataan penguasaan fisik, keterangan saksi, dan persetujuan batas dari pemilik tanah yang bersebelahan.
3. Permohonan ke kantor pertanahan. Berkas didaftarkan dan biaya resmi negara (PNBP) dibayar terpisah sesuai ketentuan.
4. Pengukuran dan pemetaan. Petugas mengukur bidang tanah dengan disaksikan pemilik dan tetangga batas.
5. Pemeriksaan dan pengumuman. Data yuridis dan fisik diumumkan untuk memberi kesempatan bagi pihak yang keberatan.
6. Penetapan hak dan penerbitan sertifikat. Setelah tidak ada keberatan, hak dibukukan dan sertifikat diterbitkan.

Kewajiban pajak, seperti bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, dapat timbul tergantung pada jenis perolehan dan ketentuan daerah.

Alur peningkatan HGB menjadi hak milik

1. Pemeriksaan sertifikat HGB, identitas pemegang hak, dan status rumah tinggal.
2. Pelunasan dan roya bila sertifikat masih dibebani hak tanggungan, atau persetujuan kreditur.
3. Pengajuan permohonan perubahan hak dengan dokumen pendukung.
4. Pembayaran PNBP dan pajak yang berlaku sesuai ketentuan.
5. Pencatatan perubahan dan penerbitan sertifikat hak milik.

Dokumen yang perlu disiapkan

• KTP dan kartu keluarga pemohon, serta NPWP bila diperlukan.
• Bukti hak lama atau sertifikat HGB asli.
• Bukti pembayaran PBB terakhir.
• Dokumen perolehan, seperti akta jual beli, akta hibah, atau surat keterangan waris.
• Dokumen bangunan bila relevan, misalnya persetujuan bangunan gedung atau izin mendirikan bangunan lama.

Kendala yang sering muncul

• Riwayat tanah terputus. Peralihan lama tidak memakai dokumen tertulis, sehingga perlu dilengkapi pernyataan dan saksi.
• Batas tidak disepakati tetangga. Pengukuran tertunda sampai batas disepakati atau sengketa diselesaikan.
• Nama tidak konsisten. Ejaan nama di girik berbeda dengan KTP pemilik atau ahli waris.
• Tanah masuk kawasan tertentu. Misalnya kawasan hutan atau sempadan, yang memerlukan penyelesaian tersendiri.
• Ahli waris belum sepakat. Tanah warisan memerlukan keterangan waris dan persetujuan para ahli waris.

Lama proses dan faktor biaya

Peningkatan hak untuk rumah tinggal yang dokumennya lengkap biasanya lebih cepat dibandingkan pendaftaran pertama kali, yang memerlukan pengukuran dan masa pengumuman. Lama proses juga dipengaruhi oleh beban kerja kantor pertanahan dan kelengkapan riwayat tanah. Biaya jasa ditentukan oleh jenis layanan, luas dan lokasi tanah, serta kerumitan riwayatnya. PNBP dan pajak dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Tips sebelum memulai

Kumpulkan semua dokumen lama, sekecil apa pun, karena dokumen itu menjadi mata rantai pembuktian. Bicarakan batas dengan tetangga sebelum pengukuran, dan pastikan pembayaran PBB tidak tertunggak.

Bila Anda ingin mensertifikatkan tanah, meningkatkan HGB menjadi hak milik, atau menyelesaikan kendala administrasi pertanahan, tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu memeriksa dokumen dan mendampingi proses di kantor pertanahan.