Perjanjian kerja sama pengembangan propertiProperty development cooperation agreements

Banyak proyek perumahan, ruko, dan kawasan komersial lahir dari kerja sama antara pemilik lahan yang tidak ingin menjual tanahnya dan pengembang yang memiliki modal serta keahlian membangun. Skema ini menguntungkan bila diatur dengan baik, tetapi sering berakhir sengketa bila hanya dituangkan dalam perjanjian singkat. Jasa pembuatan perjanjian kerja sama pengembangan properti membantu kedua pihak menyepakati kontribusi, pembagian hasil, perizinan, dan jalan keluar bila proyek tidak berjalan sesuai rencana.

Skema kerja sama yang umum

• Bagi hasil unit. Pemilik lahan menerima sejumlah unit jadi, dan pengembang memasarkan sisanya.
• Bagi hasil penjualan. Pemilik lahan menerima persentase dari hasil penjualan unit.
• Kompensasi tetap ditambah bagi hasil. Pemilik menerima pembayaran awal dan bagian keuntungan di akhir.
• Perusahaan patungan. Para pihak mendirikan badan usaha bersama, pemilik menyetor tanah sebagai modal atau melepaskannya kepada perusahaan, dan pengembang menyetor dana.
• Bangun guna serah atau bangun serah guna. Lazim untuk lahan milik instansi atau badan usaha tertentu, dengan aturan khusus yang berlaku bagi aset negara atau daerah.

Setiap skema membawa konsekuensi berbeda terhadap status tanah, pajak, dan hak para pihak bila proyek berhenti.

Isu utama yang harus diatur

Status tanah selama proyek

Apakah tanah tetap atas nama pemilik, dialihkan kepada pengembang, atau diberikan hak guna bangunan di atas hak milik. Untuk pembiayaan bank, pengembang sering memerlukan tanah yang dapat dijaminkan, sehingga perlu kesepakatan tentang pemberian jaminan dan perlindungan pemilik lahan.

Kontribusi masing-masing pihak

Uraian lahan, dana, desain, perizinan, pembangunan, dan pemasaran, termasuk siapa menanggung biaya yang tidak terduga.

Perizinan

Pengembang biasanya bertanggung jawab atas kesesuaian tata ruang, persetujuan lingkungan, persetujuan bangunan gedung, dan izin lain yang diperlukan sesuai ketentuan perizinan berusaha berbasis risiko yang berlaku. Jadwal dan konsekuensi bila izin tidak terbit perlu diatur.

Jadwal dan tonggak proyek

Tenggat mulai membangun, tahap penyelesaian, dan serah terima, beserta denda keterlambatan.

Pembagian hasil

Rumus yang jelas, contoh perhitungan, unit mana yang menjadi bagian pemilik, serta kapan dan bagaimana pembagian dilakukan.

Pemasaran dan perlindungan konsumen

Siapa yang menjual, bagaimana dana pembeli dikelola, dan siapa bertanggung jawab kepada konsumen bila unit terlambat atau cacat. Penjualan unit sebelum bangunan selesai tunduk pada ketentuan pemasaran dan perjanjian pendahuluan jual beli di sektor perumahan.

Wanprestasi dan pengakhiran

Apa yang terjadi bila pengembang berhenti di tengah jalan: apakah tanah kembali, bagaimana bangunan yang setengah jadi diperlakukan, dan bagaimana hak pembeli yang sudah membayar dilindungi.

Pajak

Perlakuan pajak atas penyerahan tanah, unit bagi hasil, dan penjualan berbeda menurut skema, sehingga sebaiknya dibahas bersama konsultan pajak sejak awal.

Tahapan jasa pembuatan perjanjian kerja sama pengembangan properti

1. Pemeriksaan lahan. Status sertifikat, beban, tata ruang, dan akses.
2. Pemeriksaan pengembang. Legalitas, perizinan, rekam jejak proyek, dan kemampuan pendanaan.
3. Penyusunan term sheet. Kesepakatan pokok tentang skema, pembagian, dan jadwal.
4. Penyusunan perjanjian induk. Termasuk lampiran rencana tapak, jadwal, dan rumus pembagian.
5. Negosiasi. Pembahasan pasal demi pasal.
6. Penandatanganan dan akta terkait. Akta notaris, kuasa, dan akta PPAT sesuai skema yang dipilih.

Kesalahan yang sering terjadi

• Pemilik lahan memberi kuasa menjual yang terlalu luas dan tidak dapat dicabut tanpa perlindungan.
• Rumus bagi hasil ditulis samar, misalnya keuntungan bersih tanpa definisi.
• Tidak ada tenggat mulai membangun, sehingga lahan tertahan bertahun-tahun.
• Tidak mengatur nasib pembeli bila proyek gagal.
• Mengabaikan persetujuan pasangan atau ahli waris pemilik lahan.

Lama pengerjaan dan faktor biaya

Penyusunan perjanjian dipengaruhi oleh skema, luas proyek, jumlah pemilik lahan, dan kebutuhan pemeriksaan pendahuluan. Biaya jasa bergantung pada kerumitan struktur, jumlah dokumen pendukung, dan lamanya negosiasi.

Contoh perhitungan yang sebaiknya dilampirkan

Rumus bagi hasil sering terlihat jelas di atas kertas, tetapi berbeda tafsir saat dihitung. Karena itu perjanjian sebaiknya melampirkan contoh perhitungan dengan angka simulasi: harga jual unit, biaya yang boleh dikurangkan, pajak, dan bagian masing-masing pihak. Lampiran ini juga perlu menjelaskan apa yang terjadi bila harga jual turun, unit tidak laku, atau biaya pembangunan naik di luar perkiraan.

Penyelesaian sengketa

Proyek properti berjalan bertahun-tahun, sehingga perbedaan pendapat hampir pasti muncul. Atur jenjang penyelesaian, misalnya rapat koordinasi, mediasi, lalu arbitrase atau pengadilan, agar proyek tidak berhenti total setiap kali terjadi perselisihan.

Bila Anda pemilik lahan atau pengembang yang sedang menjajaki kerja sama, tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu memeriksa lahan dan mitra, merancang skema, serta menyusun perjanjian yang mengatur hak para pihak dari awal hingga serah terima.