Kepemilikan rumah tinggal oleh WNA (hak pakai)Residential property ownership by foreigners (right of use)

Orang asing yang tinggal dan bekerja di Indonesia sering bertanya apakah mereka boleh membeli rumah sendiri. Jawabannya boleh, tetapi dengan bentuk hak dan syarat tertentu. Jasa pendampingan pembelian rumah oleh WNA membantu Anda memastikan objek yang dibeli memenuhi syarat, hak yang diperoleh tepat, dan akta disusun dengan benar sehingga kepemilikan tercatat atas nama Anda sendiri, bukan meminjam nama orang lain.

Dasar aturan kepemilikan rumah oleh WNA

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria membatasi hak milik hanya untuk WNI. Namun, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal dengan hak pakai. Ketentuan pelaksanaannya diperbarui melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang juga memberi ruang bagi WNA untuk memiliki satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan.

Aturan teknis tentang batas minimal harga, luas, dan jumlah unit yang boleh dimiliki ditetapkan dalam peraturan menteri dan dapat berubah, sehingga perlu dicek pada saat transaksi.

Bentuk kepemilikan yang tersedia

• Rumah tapak dengan hak pakai. Untuk rumah di atas tanah, WNA memperoleh hak pakai, termasuk ketika membeli rumah baru dari pengembang atau rumah bekas dari pemilik WNI yang haknya kemudian diubah menjadi hak pakai.
• Satuan rumah susun. Apartemen dapat dimiliki WNA, termasuk unit yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan, sesuai ketentuan yang berlaku.

Syarat umum bagi pembeli WNA

• Memiliki dokumen keimigrasian yang sah, seperti visa atau izin tinggal sesuai ketentuan.
• Objek merupakan rumah tempat tinggal atau hunian, bukan untuk kegiatan usaha.
• Objek memenuhi batas minimal harga yang ditetapkan untuk wilayah tersebut.
• Bila menikah dengan WNI, perlu diperhatikan apakah ada perjanjian perkawinan, karena memengaruhi status harta bersama.

Risiko yang sering dihadapi WNA

Risiko terbesar adalah praktik pinjam nama atau nominee, yaitu membeli rumah atas nama WNI sambil membuat perjanjian di bawah tangan yang menyatakan WNA sebagai pemilik sebenarnya. Praktik ini bertentangan dengan prinsip hukum agraria dan membuat posisi WNA sangat lemah bila terjadi sengketa atau bila pemegang nama meninggal dunia.

Risiko lain adalah membeli unit yang sertifikatnya belum terbit, tanahnya masih dijaminkan, atau izin bangunannya belum lengkap.

Alur jasa pendampingan pembelian rumah oleh WNA

1. Konsultasi awal. Tim memeriksa status keimigrasian Anda, status perkawinan, dan rencana pemakaian rumah.
2. Pemeriksaan objek. Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan, status jaminan, kesesuaian tata ruang, persetujuan bangunan gedung, dan riwayat kepemilikan. Kami memeriksa dokumen Anda lebih dulu sebelum pengajuan apa pun.
3. Pemeriksaan syarat harga dan jenis hak. Memastikan objek memenuhi batas yang berlaku dan jenis hak yang akan Anda peroleh.
4. Telaah perjanjian dengan penjual atau pengembang. Termasuk jadwal pembayaran, serah terima, dan konsekuensi bila sertifikat terlambat.
5. Pendampingan akta. Koordinasi dengan PPAT untuk akta jual beli dan proses perubahan atau pemberian hak pakai.
6. Pendaftaran dan pemantauan. Memantau pencatatan di kantor pertanahan hingga sertifikat atas nama Anda terbit. Pajak dan biaya negara (PNBP) dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Dokumen yang perlu disiapkan

• Paspor dan dokumen izin tinggal yang berlaku.
• Akta perkawinan dan perjanjian perkawinan, bila ada.
• NPWP, bila sudah dimiliki.
• Salinan sertifikat dan dokumen objek dari penjual.
• Surat kuasa bila Anda tidak dapat hadir langsung.

Lama proses dan faktor biaya

Waktu proses dipengaruhi oleh status objek, kecepatan penjual menyiapkan dokumen, dan antrean di kantor pertanahan. Pembelian unit inden dari pengembang memerlukan pemantauan lebih panjang dibanding pembelian rumah yang sertifikatnya sudah siap. Biaya jasa bergantung pada kerumitan objek, jumlah instansi yang dilalui, dan kebutuhan penerjemahan dokumen.

Tips sebelum membayar uang muka

Jangan membayar uang tanda jadi sebelum sertifikat diperiksa dan syarat kepemilikan WNA dipastikan terpenuhi. Mintalah perjanjian pengikatan yang mengatur pengembalian dana bila hak tidak dapat dialihkan kepada Anda.

Bila WNA menikah dengan WNI

Bagi pasangan perkawinan campuran, status harta bersama sangat menentukan. Tanpa perjanjian perkawinan, tanah hak milik yang dibeli selama perkawinan menjadi harta bersama dengan pasangan WNA, padahal WNA tidak dapat memegang hak milik. Karena itu, sebelum membeli, perlu diperiksa apakah ada perjanjian perkawinan yang sah dan tercatat, dan bentuk hak apa yang paling sesuai untuk dipilih.

Bila Anda berencana membeli rumah atau apartemen di Indonesia, tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu memeriksa objek, memastikan syarat kepemilikan, dan mendampingi proses akta hingga pendaftaran hak.