Perjanjian sewa properti dwibahasa untuk WNABilingual property lease agreements for foreigners

Menyewa rumah, vila, atau apartemen adalah langkah pertama hampir semua WNA yang pindah ke Indonesia. Sayangnya, banyak penyewa asing menandatangani kontrak satu halaman berbahasa Indonesia yang tidak mereka pahami sepenuhnya, atau sebaliknya, pemilik rumah menerima draf bahasa Inggris yang terasa asing. Jasa pembuatan perjanjian sewa properti dwibahasa menjembatani keduanya: satu dokumen yang jelas dalam bahasa Indonesia dan Inggris, sesuai hukum Indonesia, dan melindungi kepentingan kedua pihak.

Mengapa perjanjian sewa untuk WNA perlu dibuat dwibahasa

Peraturan perundang-undangan tentang bahasa mewajibkan penggunaan bahasa Indonesia dalam perjanjian yang melibatkan warga negara Indonesia, dan bila ada pihak asing, versi bahasa asing atau bahasa Inggris dapat dibuat berdampingan. Selain alasan formal, dua bahasa juga mencegah salah paham praktis, misalnya tentang siapa yang menanggung perbaikan atap bocor atau apakah deposit dikembalikan penuh.

Isi yang wajib ada dalam perjanjian sewa

• Identitas para pihak. Pastikan yang menandatangani adalah pemilik sah sesuai sertifikat, atau orang yang memegang kuasa tertulis darinya.
• Uraian objek. Alamat, nomor sertifikat, luas, serta daftar perabot dan peralatan yang disewakan.
• Jangka waktu. Tanggal mulai, tanggal berakhir, dan cara perpanjangan.
• Harga sewa dan cara bayar. Termasuk mata uang, jadwal, dan konsekuensi keterlambatan.
• Deposit. Besaran, syarat pemotongan, dan batas waktu pengembalian setelah sewa berakhir.
• Pemeliharaan dan perbaikan. Pembagian tanggung jawab perbaikan kecil dan besar.
• Biaya rutin. Listrik, air, internet, iuran lingkungan, dan biaya pengelola.
• Pengakhiran lebih awal. Misalnya bila penyewa dipindahtugaskan atau izin tinggalnya tidak diperpanjang.
• Penyelesaian sengketa. Musyawarah, mediasi, lalu forum yang dipilih.

Hal khusus yang perlu diperhatikan WNA

Izin tinggal dan lapor alamat

Alamat tempat tinggal WNA berkaitan dengan dokumen keimigrasian dan kependudukan, misalnya saat mengurus surat keterangan tempat tinggal. Perjanjian sewa sering diminta sebagai bukti alamat, sehingga data di dalamnya harus konsisten dengan paspor dan izin tinggal.

Pajak atas sewa

Penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan dikenai pajak sesuai ketentuan perpajakan. Perjanjian sebaiknya menegaskan siapa yang menyetorkan pajak tersebut dan bagaimana bukti setornya diberikan, agar tidak menjadi persoalan di kemudian hari.

Sewa jangka panjang bukan kepemilikan

Sewa puluhan tahun dengan pembayaran di muka sering dipakai sebagai cara memiliki properti secara tidak langsung. Perlu dipahami bahwa sewa tetap merupakan hak pribadi, bukan hak atas tanah, sehingga risikonya harus dihitung, terutama bila pemilik meninggal dunia atau tanahnya dijaminkan.

Alur kerja jasa pembuatan perjanjian sewa properti

1. Pengumpulan informasi. Data para pihak, objek, harga, dan kesepakatan awal yang sudah dibicarakan.
2. Pemeriksaan dokumen pemilik. Kami memeriksa dokumen Anda lebih dulu, termasuk sertifikat dan identitas pemilik, sebelum draf disusun.
3. Penyusunan draf dua kolom. Versi Indonesia dan Inggris disusun berdampingan, pasal demi pasal.
4. Pembahasan dengan pemilik. Revisi diterapkan serentak di kedua bahasa.
5. Finalisasi. Penandatanganan, berita acara serah terima, dan dokumentasi kondisi properti berikut fotonya.

Kesalahan umum yang sebaiknya dihindari

• Membayar sewa kepada orang yang bukan pemilik tanpa kuasa tertulis.
• Tidak membuat daftar inventaris, sehingga sulit membuktikan kondisi awal saat deposit dipotong.
• Tidak mengatur pengakhiran lebih awal, padahal izin tinggal WNA bisa berubah.
• Membiarkan versi bahasa Inggris berbeda dari versi bahasa Indonesia.

Lama pengerjaan dan faktor biaya

Perjanjian sewa standar umumnya dapat diselesaikan dalam waktu singkat setelah data lengkap. Waktu bertambah bila ada negosiasi panjang, objeknya komersial, atau ada kebutuhan akta notaris. Biaya jasa dipengaruhi oleh jenis properti, jangka waktu sewa, jumlah revisi, dan apakah diperlukan pemeriksaan status tanah. Biaya negara yang mungkin timbul dibayar terpisah sesuai ketentuan.

Sewa properti komersial oleh WNA

Bila properti akan dipakai untuk usaha, misalnya kafe atau kantor, perjanjian sewa sebaiknya dibuat atas nama badan usaha, bukan pribadi WNA. Alasannya, kegiatan usaha WNA di Indonesia dijalankan melalui perusahaan penanaman modal yang memiliki perizinan berusaha. Perjanjian juga perlu memastikan bahwa peruntukan bangunan dan tata ruang memungkinkan kegiatan tersebut, karena izin usaha dapat terhambat bila lokasi tidak sesuai.

Perpanjangan dan kenaikan harga sewa

Atur sejak awal apakah penyewa memiliki hak utama untuk memperpanjang, berapa lama pemberitahuan harus diberikan, dan bagaimana kenaikan harga dihitung. Ketentuan yang jelas mencegah penyewa kehilangan tempat tinggal secara mendadak dan memberi kepastian bagi pemilik.

Bila Anda akan menyewa atau menyewakan properti kepada WNA, tim ALLMAR Law & Investment dapat membantu menyusun perjanjian sewa dwibahasa yang seimbang dan mudah dipahami kedua pihak.